サイドFIRE後の不労所得！ローリスクで始める不動産クラウドファンディングの基本

投資に興味があるけど、「本当に稼げるか不安」「なんだか難しそう」「まとまったお金がないけど大丈夫？」と思っている人も多いのではないでしょうか？

そんな投資初心者におすすめの投資が少額不動産投資です。

特におすすめするのが、不動産クラウドファンディングです。不動産クラウドファンディングは、1万円から投資ができ、値下がりするリスクも少ないので、初心者におすすめできます。

そこで今回は、不動産投資の初心者におすすめな少額投資について紹介していきます。この記事を読むと、不動産投資の基本が理解できるので、第一歩を踏み出せるようになります。

今までの不動産投資と言えば実物不動産投資

不動産投資と言ってまず思い浮かぶのは、実物不動産投資ではないでしょうか。実際のマンション・アパート・一戸建てを購入し、毎月の家賃収入を得る方法です。

ローンを利用して少額で大きな資産を手に入れる

この方法は、ローンを組むことで、少ない自己資金でも高額な不動産を購入することができ、成功すれば自己資金に対して高額な家賃収入と、不動産が値上がりしたときの売却益が得られます。

年収500万円以上ならおすすめ

年収が500万円以上、自己資金が100万円以上あり、リスクを取ることができる人にはおすすめできる方法です。

しかし実物不動産投資は、融資の審査が厳しく、思うように融資が受けられない場合、始めることができません。また、金融機関への借入返済、管理費、固定資産税などの税金、その他諸経費により、出ていくお金も多いため、不動産の知識がないと利益を計算できません。

実物不動産投資については以下の記事をご覧ください。

知識がないと利益が出ないことも

そのため、不動産会社の言いなりで、買ってはみたものの、思った以上に経費がかかり、利益が出ないなんてことも。

また、物件の値下がりリスク、家賃の値下がりリスク、空室リスク、修繕リスク、災害リスクなどの様々なリスクに備える必要があるので、投資初心者にはハードルが高くおすすめしづらいのも事実です。

そこで投資初心者におすすめしたいのが少額不動産投資です。

少額不動産投資が投資初心者におすすめな理由

少額不動産投資とは、一口1万円から数百万円で不動産を購入できる投資です。

不動産の少額投資が初心者におすすめな理由は、主に下記の3つです。

ローリスク

一口1万円程度から始められる少額投資なので、ローンを組まなくても始められます。金利上昇リスクを取りたくない方におすすめです。

また、複数の物件に分散投資がされていたり、サブリース契約により家賃保証されていたりすることもあり、空室リスクが少ないため、リスクを取りたくない方にもおすすめです。

ミドルリターン

年利数％の商品が多く、銀行の定期預金より高い利回りが期待できます。数年間使わないお金を少額投資することで、少しでも安定して資産を増やしたい方におすすめです。

手間と時間がかからない

少額投資は物件の管理をプロに任せられるので、物件管理や客付け、家賃回収などをする必要がありません。

不動産の管理を全て任せたい人にもおすすめです。少額投資をしたら後は何もしなくて良いことが多く、時間がないサラリーマンにもおすすめです。

少額不動産投資のデメリット

ここまで、少額不動産投資のメリットをお伝えしてきましたが、少額不動産投資にもデメリットがあります。

主なデメリットは以下の3点です。

実物投資に比べると利回りが低い傾向

実物投資に比べ、プロに任せている分手数料が取られるため、利回りが低くなる傾向があります。

投資対象が絞られる

一部の商品のみの取扱いとなるため、投資対象が絞られます。人気がある商品の場合、買えなくなる可能性もあります。

元本保証、賃料収入保証がない

物件の価値が購入時より下がった場合は、売却損が出てしまいますし、 入居者が居なければ賃料収入も得られないため、 思うように収益を上げられない可能性があります。
賃料を保証するため、マスターリース契約をする場合もあります。 その場合は、利回りが少なくなりますが、賃料が保証されています。

融資が使えない

実物不動産投資ではローンを利用して自己資金以上の物件を手に入れることができますが、 不動産小口化商品［任意組合型］でローンを利用することはできません。 よって、自己資金のみでの購入になります。

少額投資できる不動産投資商品3選

少額投資のメリットがわかったところで、 現在、実際に少額投資できる不動産商品を3つ紹介します。

REITとは

REITとは不動産投資信託のことで、投資家から集めた資金を使って、プロが選んだ複数の不動産物件に投資し、得られた家賃収入や売却益を投資家に分配する商品です。

株式投資と同様に、証券口座を持っていれば、証券市場が空いていればいつでも投資できます。不動産商品の中では、流動性が高く、急に現金が必要になった時に換金できるのがメリットです。換金性の高い不動産投資がしたい方におすすめです。

また、オフィス、ホテル、倉庫など様々な不動産に少額投資できるので、マンションやアパート以外にも興味がある方にもおすすめです。

REITは複数の物件に分散投資しているため、仮に一つの物件が損を出しても、他の物件が穴埋めしてくれます。そのため、分散投資でリスクを抑えたい方にもおすすめな少額投資商品です。

しかし、他の少額不動産投資と比較して、市場の影響を受けやすく、思わね高値で売れることがある半面、大きな元本割れのリスクもあります。

REITで安定的な利益を求める場合は、長期的な投資（数年以上）を視野に入れ、急落したときに換金しなくて良い余裕資産で運用することをおすすめします。

もし中期的（数年以内）に安定的な利益を求めている方には、次の不動産小口化商品の検討をおすすめします。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、一人で購入すると高額になる不動産を、複数人で購入できるように小口化し、投資家が少額投資できるようにした商品です。一口1万円から100万円程度で購入できます。

投資した不動産から得られた家賃収入や売却益は、投資額に応じて投資家に分配される仕組みです。不動産の売買・管理・維持は、不動産特定共同事業法という法律に基づき認可を得た事業者が行うので、自分で運用する必要がありません。

一度購入すると、基本的に売買することはできませんが、投資期間をあらかじめ自分で選ぶことができます。そのため、お子様の就学など数年後に大きな出費がわかっている場合でも、安心して少額投資が可能です。お子様の学費確保や、老後の資金確保にもおすすめな商品です。

また、REITと違い、特定の不動産に投資ができるので、自分好みの物件に少額投資したい方におすすめです。REITのような価格変動が少ないため、安定した利回りが期待でき、安定志向の方にもおすすめな商品です。

不動産小口化商品には、大きく分けて「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3種類あります。賃貸型は現在あまり普及していませんので、今回は任意組合型と匿名組合型を紹介します。

匿名組合型は不動産投資クラウドファンディングとも呼ばれているため、今回は不動産投資クラウドファンディングと呼ぶことにします。

不動産小口化商品（任意組合型）

任意組合型は、投資家と事業者が任意組合という団体を作って管理していく商品です。投資家が不動産を所有するので、少額投資の中でも、実物投資に近く、実物投資したいけど経験を積みたい初心者におすすめです。

出資金額が100万円単位だったり、運用期間も10年以上の物が多いなど、より実物不動産投資に近いものが多いのも特徴です。

また、不動産を所有できるので、実物不動産投資と同じように、相続税・譲与税を節税したい方におすすめです。

なぜかというと、不動産は「路線価」と「固定資産税評価額」をもとに不動産の評価額を計算するので、実際の不動産価値より少なく計算されることがほどんどです。そのため、相続や贈与した時の評価額を抑えられるので、相続税や贈与税が節税できます。

相続する際に、一戸の不動産を分けて相続するのは現実的に難しいですが、不動産小口化商品は、口数で分けることができるので、相続する際のもめ事を減らす際にもおすすめとなります。

不動産小口化商品［任意組合型］のメリット

不動産小口化商品［任意組合型］には以下のようなメリットがあります。

• 100万円位から始められる
• 知識がなくても始められ、手間がかからない
• 誰でも同じ価格で購入できる
• 物件を自分で選べる
• 条件が良い物件に投資できる可能性がある
• 比較的高い利回りが期待できる
• 優先劣後を導入
• 相続の際に分けやすい
• 相続税の節税になる

100万円位から始められる

不動産小口化商品［任意組合型］は不動産を所有できるため、 REITや不動産投資クラウドファンディングより少し高額になりますが、 実物投資よりはかなりお手頃な、一口100万円位から購入できます。

知識がなくても始められ、手間がかからない

物件の選定や運用は専門家が行うので、投資家は選定された物件の中から、気に入った物件に投資します。 あとは満期になるまで待つだけです。
想定利回りと運用期間は、投資する前に公表されているので、物件も選びやすくなっています。

誰でも同じ価格で購入できる

他の少額不動産投資のREITは、価格が常に変動していますが、不動産小口化商品［任意組合型］は、 受付開始から終了まで価格の変動はありません。 誰でも、いつでも同じ価格で投資ができます。

しかし、最近の人気によって、募集金額より多くの応募が集まることが多く、 抽選や先着になってしまうことがあります。 抽選に漏れてしまうと購入できなくなってしまうので、注意が必要です。

物件を自分で選べる

REITと違い、投資する物件を選べます。
知識がないと物件選びは難しいように感じるかもしれませんが、 そもそも専門家が収益を上げられそうな物件のみを選択し、 不動産小口化商品の募集をかけるので、大外れになることは少ないと感じます。

条件が良い物件に投資できる可能性がある

投資家から大きな資金を調達できるので、1人で現物不動産投資をするよりも、 良い物件に投資ができる可能性があります。

比較的高い利回りが期待できる

不動産小口化商品［任意組合型］の想定利回りは、投資前に公表されますが、年利数%から10%くらいです。

家賃収入（インカムゲイン）がメインの物件は、比較的利回りが低いですが安定した収入が得られ、 売却益（キャピタルゲイン）がメインの物件は、 想定利回りは高いですが社会情勢によっては想定の利回りを得られないことがある印象です。

優先劣後を導入

優先劣後とは、損をした場合に事業者が一定額までは補填することで、 投資家の元本割れを防いでくれる制度です。

例えば、本来20%の損失が出た場合、 投資家は20%の損失分を投資額から引かれて元本の80%しか返してもらえませんが、 事業者の劣後出資が20%だった場合、損失の20%を事業者が全て肩代わりしてくれるため、 投資家は投資額をそのまま返してもらうことができます。
しかし30%の損失が出た場合は、20%は事業者が負担してくれますが、残りの10% は投資家が負担するため、投資額の90%を返してもらえます。

事業者は当然損を出したくありませんから、元本割れがしない物件のみを 出資対象にします。
このように、不動産投資クラウドファンディングは、 事業者と投資家の利益が一致するため、事業者は一生懸命良い物件を探してくれます。

相続の際に分けやすい

相続する相手が1人の場合には問題になりませんが、不動産一つに対して相続人が複数いる場合、 正確に分割することが難しく、相続争いが起きる可能性があります。
しかし、不動産小口化商品［任意組合型］であれば口数により平等に分配することができるため、 相続争いを回避することができます。

相続税の節税になる

相続する際に現金や株などの有価証券で相続してしまうと高額な相続税をとられる可能性がありますが、 同じ金額で購入した不動産で相続すると相続税評価額が低くなりますので、相続税を抑えられます。

不動産小口化商品［任意組合型］のデメリット

不動産小口化商品［任意組合型］には以下のようなデメリットがあります。 デメリットを理解し、納得してから投資を始めましょう。

• まだ選択肢が少ない
• 中途解約ができない場合が多い

まだ選択肢が少ない

不動産小口化商品［匿名組合型］は、 不動産投資クラウドファンディングという名で多くの企業が商品化し、 近年人気を得ていますが、不動産小口化商品［任意組合型］はまだまだ取り扱っている企業が少なく、 物件の選択肢も多くありません。
まだ制度化されて間もないので、今後の商品化に期待です。

中途解約ができない場合が多い

事業者によりますが、満期になるまで現金化できない場合が多いのが現状です。 これから変更になるかもしれませんが、10年程度資金を拘束されますので、 当分使わない資金で運用する必要があります。

不動産クラウドファンディング

不動産小口化商品（匿名組合型）は一般的に、不動産クラウドファンディングと呼ばれています。

不動産クラウドファンディングは、投資家が事業者と匿名組合契約を結び、投資家は事業者に出資を行う形の不動産小口化商品です。不動産を所有するのは事業者なので、投資家の情報が登記されることがなく、匿名性が高い商品です。登記されてしまうと、情報を見てたくさんの不動産会社から売買の営業電話がかかってくるのですが、そういったことがなくなります。

一口1万円から購入できたり、運用期間が数年と短いものが多く、少額投資初心者にも始めやすい、もっともおすすめする商品になります。

また、優先劣後方式を採用しているものが多く、不動産の運用によって損失が発生した場合でも、一定の割合までは事業者が負担してくれます。そのため、元本割れのリスクを軽減しながら、不動産投資ができます。極力元本割れのリスクを減らしたい方にはおすすめの商品です。

不動産投資クラウドファンディングは、今注目されている新しい少額投資の一つです。投資家はインターネット上で投資したい不動産を選び、希望する金額だけ少額投資できます。インターネットでサクサク少額投資をしたい方におすすめです。

不動産投資クラウドファンディングのメリット

不動産投資クラウドファンディングのメリット

• 1万円からでも始められる
• 知識がなくても始められ、手間がかからない
• 誰でも同じ価格で購入できる
• 物件を自分で選べる
• 条件が良い物件に投資できる可能性がある
• 比較的短時間で結果が出る
• 比較的高い利回りが期待できる
• 優先劣後を導入
• 匿名性が高い

1万円からでも始められる

不動産投資クラウドファンディングは一口1万円で購入できることも多く、 少ない資金でも複数の物件に分散投資ができます。

知識がなくても始められ、手間がかからない

物件の選定や運用は専門家が行うので、投資家は選定された物件の中から、気に入った物件に投資します。 あとは満期になるまで待つだけです。
想定利回りと運用期間は、投資する前に公表されているので、物件も選びやすくなっています。

誰でも同じ価格で購入できる

他の少額不動産投資のREITは、価格が常に変動していますが、不動産クラウドファンディングは、 受付開始から終了まで価格の変動はありません。 誰でも、いつでも同じ価格で投資ができます。

しかし、最近の人気によって、募集金額より多くの応募が集まることが多く、 抽選や先着になってしまうことがあります。 抽選に漏れてしまうと購入できなくなってしまうので、注意が必要です。

物件を自分で選べる

REITと違い、投資する物件を選べます。
知識がないと物件選びは難しいように感じるかもしれませんが、 そもそも専門家が収益を上げられそうな物件のみを選択し、 クラウドファンディングの募集をかけるので、大外れになることは少ないと感じます。

条件が良い物件に投資できる可能性がある

クラウドファンディングにより大きな資金を調達できるので、1人で現物不動産投資をするよりも、 良い物件に投資ができる可能性があります。

比較的短時間で結果が出る

現物不動産投資では35年ローンを返し終らないと最終的な購入金額がわからなかったり、 売却しないと最終的な利益が確定しないということがあります。
しかし、不動産投資クラウドファンディングは、投資期間が3ヶ月から1年くらいの物件が多く、 結果が比較的短時間でわかります。

比較的高い利回りが期待できる

不動産投資クラウドファンディングの想定利回りは、投資前に公表されますが、年利数%から10%くらいです。

家賃収入（インカムゲイン）がメインの物件は、比較的利回りが低いですが安定した収入が得られ、 売却益（キャピタルゲイン）がメインの物件は、 想定利回りは高いですが社会情勢によっては想定の利回りを得られないことがある印象です。

優先劣後を導入

優先劣後とは、損をした場合に事業者が一定額までは補填することで、 投資家の元本割れを防いでくれる制度です。

例えば、本来20%の損失が出た場合、 投資家は20%の損失分を投資額から引かれて元本の80%しか返してもらえませんが、 事業者の劣後出資が20%だった場合、損失の20%を事業者が全て肩代わりしてくれるため、 投資家は投資額をそのまま返してもらうことができます。
しかし30%の損失が出た場合は、20%は事業者が負担してくれますが、残りの10% は投資家が負担するため、投資額の90%を返してもらえます。

事業者は当然損を出したくありませんから、元本割れがしない物件のみを 出資対象にします。
このように、不動産投資クラウドファンディングは、 事業者と投資家の利益が一致するため、事業者は一生懸命良い物件を探してくれます。

匿名性が高い

不動産クラウドファンディングは、不動産を所有しているのは事業者のため、 投資家の情報が登記されることがなく、匿名性が高い商品です。

不動産クラウドファンディングは非常に人気が高く、抽選に申し込んでも購入できない可能性が高いです。そのため複数の不動産クラウドファンディングに登録しておくことをおすすめします。

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まとめ

今回は、少額不動産投資について解説してきました。

少額不動産投資には、ローリスク・ミドルリターンで手間がかからないメリットがあります。

そして、少額投資には、REIT、不動産小口化商品（任意組合型）、不動産クラウドファンディングの３種類がありますが、 最もおすすめなのが、不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品［任意組合型］は、不動産投資クラウドファンディングに比べて、 相続などのメリットが追加されています。 もしもの時の保険といった意味でも、不動産小口化商品［任意組合型］はありだと思います。

しかしまだ数が少なく、選択の余地があまりありませんし、長期間資金が拘束されます。 サイドFIREを目指している人の中にはまだ若い人も多いと思いますので、 無理に任意組合型に投資をしないで、不動産投資クラウドファンディングで様子見をしても良いと思います。